הליך שינוי ייעוד מקרקעין בישראל, המכונה בטרמינולוגיה המקצועית והציבורית "הפשרת קרקע", מהווה את אחד הצמתים המורכבים, הרגישים והמשמעותיים ביותר בעולם הנדל"ן בפרט ובכלכלה הישראלית בכלל. על רקע משבר הדיור המתמשך והצורך הלאומי בהאצת התחלות הבנייה, הופכת הקרקע למשאב במחסור, המצוי במוקד של פעילות מואצת - תכנונית, קניינית וכלכלית.

הבסיס לכל יוזמה של שינוי ייעוד קרקע בישראל, בטרם נבחנת הבעלות או הכדאיות הכלכלית, הוא ההיתכנות התכנונית ברמה הארצית. מדינת ישראל, בהיותה מדינה צפופה עם עתודות קרקע מוגבלות, מנהלת את משאב הקרקע באמצעות היררכיה תכנונית קפדנית.

מערכת היחסים החוזית בין מדינת ישראל, באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), לבין האזרח המחזיק בקרקע, היא ייחודית בקנה מידה עולמי. שורשיה נעוצים באידיאולוגיה הציונית של ראשית המאה ה-20, אשר קידשה את הבעלות הלאומית על הקרקע כאמצעי להבטחת התיישבות, קליטת עליה ומניעת ספקולציות נדל"ניות.

משרד האוצר ורשות המסים רואים ב"השבחת קרקע" אירוע כלכלי מכונן המייצר עושר גדול לבעלים. התפיסה היא שברגע שקרקע שינתה את ייעודה, הערך שלה יעלה במאות אחוזים והיא הופכת לנכס בר-ערך, עם ציפייה לעליית הערך גם בעתיד. לכן, מטרת המס היא כפולה: גם למסות את העושר אשר נוצר, וגם לתמרץ את הבעלים לא "לשבת על הגדר" ולהמתין לעליות מחירים נוספות, אלא לקדם וליישם תכנון מפורט ובינוי.

המניע המרכזי להחזרת מס הרכוש אינו רק אידיאולוגיה תכנונית, אלא בראש ובראשונה מונע מה"בור" התקציבי העמוק בתקציב המדינה. מלחמת "חרבות ברזל" שינתה את המציאות הפיסקלית של ישראל. הוצאות הביטחון זינקו, עלויות השיקום האזרחי האמירו, והגירעון הממשלתי דורש מקורות הכנסה צפויים וקבועים, למטרת תכנון ארוך טווח.

רובם המוחלט של אזרחי ישראל ועסקיה אינם "בעלים" של המקרקעין עליהם הם יושבים במובן הקלאסי של המשפט המקובל, אלא "חוכרים" או "ברי-רשות", הכפופים למערכת ענפה, סבוכה ודינמית של חוזים, החלטות מועצה ונהלים אדמיניסטרטיביים.