כללי

פיתוח ואכלוס של אזור תעשייה, תעסוקה ומסחר. הקמת מנהלת פיתוח להסדרת האכלוס של אזור התעשייה. ליווי יזמים ומשתמשי קצה בתכנון, הקמה ואכלוס של מבנים באזור התעשייה.

פרויקט יזמות לתכנון והקמת מתקן לדיור מוגן. ניהול תכנון מוטה העצמת זכויות, לשדרוג מתקן קיים בן כ- 50 יח"ד למתקן בן כ- 180 יח"ד. השבחת הקרקע, ללא שינוי יעודים או שימושים. תכנון לניצול מיטבי של הקרקע והנכס.

תכנון ופיתוח שכונה בהיקף של כ- 1,550 יחידות דיור. הפרויקט כלל עריכת הסכמי פיתוח עם יזמים, תכנון תשתיות לכלל השכונה והתנעת תהליך הפיתוח.

יזמות "קצה לקצה" - משלב איתור הקרקע ועד אכלוס מלא. הפרויקט כלל הקמת מבנה מגורים ובו 42 יחידות דיור - 2 דירות גן, 36 דירות בקומות טיפוסיות ו-4 דירות גג. הפרויקט אוכלס בהצלחה!

פרויקט הקמת מעונות סטודנטים, כחלק מהרובע האקדמי. הפרויקט כולל מתחם מעונות לסטודנטים יחידים ומשפחות וקמפוס ללימודים אקדמיים (אופציונלי). המתחם משתרע על קרקע בגודל 13,800 מ"ר וייבנו במסגרתו כ- 678 יח"ד בהיקף של כ- 33,000 מ"ר ועוד כ- 11,500 מ"ר שטחי שירות וחניות.

ייזום מלא של פרויקט התחדשות עירונית בשכונת גבעת אשכול (תמ"א 38). במסגרת הפרויקט שוקמו וחודשו 12 מבני מגורים - בהם קיימות 256 יח"ד (נכנסות), נוספו כ- 172 יח"ד וסה"כ כ- 428 יח"ד (יוצאות). הפרויקט כלל הגדלת הדירות הקיימות, הוספת הדירות החדשות, חיזוק המבנים בפני רעידות אדמה, שיפוץ המבנים פנימית וחיצונית ושדרוג פני השכונה כולה.

הליך שינוי ייעוד מקרקעין בישראל, המכונה בטרמינולוגיה המקצועית והציבורית "הפשרת קרקע", מהווה את אחד הצמתים המורכבים, הרגישים והמשמעותיים ביותר בעולם הנדל"ן בפרט ובכלכלה הישראלית בכלל. על רקע משבר הדיור המתמשך והצורך הלאומי בהאצת התחלות הבנייה, הופכת הקרקע למשאב במחסור, המצוי במוקד של פעילות מואצת - תכנונית, קניינית וכלכלית.

הבסיס לכל יוזמה של שינוי ייעוד קרקע בישראל, בטרם נבחנת הבעלות או הכדאיות הכלכלית, הוא ההיתכנות התכנונית ברמה הארצית. מדינת ישראל, בהיותה מדינה צפופה עם עתודות קרקע מוגבלות, מנהלת את משאב הקרקע באמצעות היררכיה תכנונית קפדנית.

יזמות וגיבוש עסקה על שטח של 9,000 מ"ר לצורך הקמת מתחם אולפני צילום, מדרשה לקולנוע ומסחר. הפרויקט כלל התקשרות לרכישת הקרקע (אופציה) ומכירתה (במכרז) לאולפני הרצליה להקמת המתחם, תכנון ועריכת תב"ע חדשה למטרות הפרויקט עד מתן תוקף והתנעת תהליך ההקמה.

תכנון ופיתוח שכונה הכוללת כ- 4,500 יחידות דיור. הפרויקט כלל עריכת הסכמי פיתוח עם יזמים, תכנון תשתיות לכלל השכונה והתנעת תהליך הפיתוח.

מערכת היחסים החוזית בין מדינת ישראל, באמצעות רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), לבין האזרח המחזיק בקרקע, היא ייחודית בקנה מידה עולמי. שורשיה נעוצים באידיאולוגיה הציונית של ראשית המאה ה-20, אשר קידשה את הבעלות הלאומית על הקרקע כאמצעי להבטחת התיישבות, קליטת עליה ומניעת ספקולציות נדל"ניות.

משרד האוצר ורשות המסים רואים ב"השבחת קרקע" אירוע כלכלי מכונן המייצר עושר גדול לבעלים. התפיסה היא שברגע שקרקע שינתה את ייעודה, הערך שלה יעלה במאות אחוזים והיא הופכת לנכס בר-ערך, עם ציפייה לעליית הערך גם בעתיד. לכן, מטרת המס היא כפולה: גם למסות את העושר אשר נוצר, וגם לתמרץ את הבעלים לא "לשבת על הגדר" ולהמתין לעליות מחירים נוספות, אלא לקדם וליישם תכנון מפורט ובינוי.

המניע המרכזי להחזרת מס הרכוש אינו רק אידיאולוגיה תכנונית, אלא בראש ובראשונה מונע מה"בור" התקציבי העמוק בתקציב המדינה. מלחמת "חרבות ברזל" שינתה את המציאות הפיסקלית של ישראל. הוצאות הביטחון זינקו, עלויות השיקום האזרחי האמירו, והגירעון הממשלתי דורש מקורות הכנסה צפויים וקבועים, למטרת תכנון ארוך טווח.

רובם המוחלט של אזרחי ישראל ועסקיה אינם "בעלים" של המקרקעין עליהם הם יושבים במובן הקלאסי של המשפט המקובל, אלא "חוכרים" או "ברי-רשות", הכפופים למערכת ענפה, סבוכה ודינמית של חוזים, החלטות מועצה ונהלים אדמיניסטרטיביים.